导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(g你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思uó)的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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