万柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jī正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢ng)国安足(zú)球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

正负数加减法则顺口溜有哪些题目，正负数加减法则顺口溜有哪些呢　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能(néng)独(dú)善其身？

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