“现在的(de)房地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经(jīng)济(jì)学(xué)家洪灏向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行(xíng)业(yè)分(fēn)化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地产都已经双(shuāng)杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反复(fù)地(dì)杀(shā)到了底部(bù)，再往下(xià)的空(kōng)间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进行(xíng)选择，需要(yào)非常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选(xuǎn)了半天，标的公司出现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国(guó)资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年(nián)房地产的开发(fā)资金来源(yuán)，可以发现，其实银(yín)行(xíng)的信(xìn)贷(dài)倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的(de)主(zhǔ)要资金来(lái)源来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今年新(xīn)房的(de)销售情(qíng)况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行拿(ná)到(dào)钱，其实(shí)主要还(hái)是(shì)那些有国企(qǐ)背景的恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因房企，民(mín)营房企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现(xiàn)了一(yī)个很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在(zài)销售，还是融资等(d恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因ěng)各个方面(miàn)都非(fēi)常明显。现在有国资背景的(de)房(fáng)企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资(zī)背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具(jù)体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别(bié)重视企业的成本优(yōu)势，更具体一点，就是它的净借贷水平(píng)（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内的(de)最低(dī)水(shuǐ)平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安成(chéng)本(běn)是(shì)否也是业内最(zuì)低(dī)的；这些都(dōu)是(shì)我们看重(zhòng)的一家房(fáng)企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云(yún)南城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份(fèn)、城投控(kòng)股等国(guó)央(yāng)企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得(dé)上完(wán)全(quán)健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤(yóu)为重(zhòng)要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高(gāo)杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房(fáng)企(qǐ)新购(gòu)入地块也(yě)实现了快速的开盘(pán)利(lì)用率，预(yù)计今年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业就符合“最后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，在(zài)于(yú)它(tā)本(běn)身(shēn)储备了很多(duō)弹药，去年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在(zài)一线(xiàn)城(chéng)市，另外一(yī)半也(yě)主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩(kuò)张的民(mín)营企业的(de)影(yǐng)子。虽然说(shuō)，见(jiàn)到(dào)机(jī)会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张(zhāng)得太快(kuài)，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，主要(yào)还是看房企(qǐ)的(de)净负债率水平，在我看(kàn)来，这(zhè)个(gè)比(bǐ)例如果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的(de)净负(fù)债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房地产行(xíng)业的复苏速(sù)度并(bìng)没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上(shàng)。其中，中交地(dì)产净负(fù)债率(lǜ)持续居(jū)高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速(sù)度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维度的(de)实(shí)际表现上，国(guó)央(yāng)企确(què)实会更胜一筹(chóu)。如(rú)国央企的(de)融(róng)资(zī)成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊(kān)》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机(jī)构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通(tōng)股东中(zhōng)新进(jìn)了“中(zhōng)国(guó)工(gōng)商银行股份有限公司－景(jǐng)顺(shùn)长城(chéng)中国(guó)回报灵(líng)活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外(wài)，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴(bā)马资(zī)产管理(lǐ)有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的(de)几(jǐ)只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定关(guān)系。2020年(nián)以(yǐ)来的近三年时(shí)间(jiān)，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团(tuán)更(gèng)是(shì)实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保持自(zì)身(shēn)业绩的持续(xù)增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎(zhā)根杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭(háng)州地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地(dì)区的(de)营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居(jū)杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在杭州的较(jiào)突出(chū)表现，也让滨(bīn)江(jiāng)集团的房(fáng)企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨江集(jí)团(tuán)的房企排名已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多家机构(gòu)的集中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地(dì)产开发(fā)只(zhǐ)是房地产产业链上的中(zhōng)游环节(jié)，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商(shāng)，而下游应用行业(yè)主要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料(liào)端息(xī)息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中(zhōng)国房地产行(xíng)业(yè)在(zài)进(jìn)入(rù)存量房时代(dài)，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去的数(shù)据充分(fēn)说明了这一点，在新房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消(xiāo)费的增(zēng)长却(què)一直都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和(hé)内装相(xiāng)关的行业，例如(rú)消费(fèi)建材、家居(jū)装(zhuāng)饰等(děng)。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自(zì)家纺赛道(dào)的公司(sī)，它们分别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前者在月线(xiàn)连收七(qī)根阳线(xiàn)的(de)基础(chǔ)上，年内迄今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内，富安娜(nà)实(shí)现营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公(gōng)司一季(jì)报的(de)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的(de)两只基金都是价值(zhí)派基金(jīn)经理曹名长在(zài)管(guǎn)的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情、消费(fèi)复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中年内表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是营收(shōu)还(hái)是(shì)归母净利(lì)润，公(gōng)司都(dōu)实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司(sī)的十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独(dú)具(jù)，一季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报均(jūn)增加了持(chí)股，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居十大(dà)流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜十大流(liú)通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越被机构所青睐，不过(guò)这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上海公募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不(bù)是一个(gè)高(gāo)毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高的，每(měi)年(nián)到期的合同(tóng)里(lǐ)提价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动(dòng)的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周(zhōu)期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品提(tí)价的公司很(hěn)少，因为(wèi)物业(yè)公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面(miàn)因为(wèi)保安这些固定人员成(chéng)本(běn)的年(nián)度(dù)增(zēng)长，不(bù)过服务没有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那(nà)么(me)满意(yì)，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常大(dà)的。但是该(gāi)公司能在业内做到(dào)到期之(zhī)后提价率比较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因