万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(d是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗e)树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗>为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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