饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合发布了(le)关(guān)于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此(cǐ)次意见作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查(chá)处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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