万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zh窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污í)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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