北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行情火(huǒ)热的那些年，各地售楼处为了制造噱头吸引购房者，将阳台、飘窗和设备平台改造成房间，用来“赠送面积”。

《每日经济新闻》记者近期在北京调查发现，个别区域再次出现“赠送(sòng)面积”现象，有的开发(fā)商宣称通过“赠(zèng)送(sòng)面积”，得(dé)房率可以达(dá)到90%以上，后期会统(tǒng)一改造进行交付。

受访北(běi)京市(shì)法(fǎ)律界和房管部门人士表示，开发商宣称的“赠送面(miàn)积”要注(zhù)意甄别，实际上这部分面积不能计入购房合同 ，交房后存(cún)在一定法律风险。

不过，不同城市间有着不同管理(lǐ)方式。

4月18日，长沙市房地产平稳健康和安全(quán)运行协调小组印发《优化房地产开发项(xiàng)目(mù)规划管理若干措施》通知，明确优化阳台等空间面(miàn)积计算规(guī)则(zé)，业内测算(suàn)累计(jì)赠(zèng)送可以做到套内建筑面(miàn)积(jī)30%左右。

得(dé)房率(lǜ)最高超过100%

4月15日，每经记者走访了北(běi)京市丰台(tái)区某(mǒu)楼盘，销(xiāo)售人员指着样板间地上贴着的分割线讳莫如深，“分割线外的一半部分不(bù)计(jì)算产
证(zhèng)面积，是开(kāi)发商‘送(sòng)’给你的
，房间面(miàn)积只能在分割(gē)线内。”

除了南侧两处卧(wò)室和一(yī)个客厅的阳台，北侧两处卧室的飘窗位置也
贴有分割线(xiàn)，被(bèi)改成平地。原本(běn)面积(jī)较小的北卧室(shì)，显得空间更大(dà)了(le)。

在另一个央(yāng)企开发商(shāng)的售楼(lóu)处内，销售(shòu)人员称，项目得房率(lǜ)达(dá)到89%，“赠送面(miàn)积”有(yǒu)13平方米。与其他项目相券商股异动下挫 首创证券跌超5%比，自家楼盘的“赠(zèng)送面积(jī)”更(gèng)大，得房 率更高(gāo)。

赠送的(de)包(bāo)括1.5米宽的全部(bù)阳台面(miàn)积，南(nán)侧两个卧室，以及北侧两个设备阳(yáng)台。“备案时阳台有两根柱子，实际上精装交付时开(kāi)发商会打掉，改成室内空间(jiān)”，该销售人员介绍。

每经记者在大兴区亦庄板块走访时看到，一家北京国(guó)资房企和一家央企开发商(shāng)的(de)项目得房率约80%，样板间地上没有(yǒu)分割线，赠送的(de)只是正常的飘窗(chuāng)位置(zhì)。

据北京一位(wèi)房地产业(yè)内人(rén)士透露，目前个(gè)别区域的确出现改造设备阳台赠送面积现象，有的楼盘(pán)最高得房率
超过100%，主(zhǔ)要与周(zhōu)边配套设施(shī)较差，位置(zhì)偏僻有关。大部(bù)分区域还是根据监管要求，在营销(xiāo)方面比(bǐ)较规(guī)范(fàn)。

每(měi)经记者以(yǐ)购房者身份咨询北京市丰台区房管局，房屋交易市场管理科一(yī)位工作人员提醒，开发企业在营销时承诺赠送的面积不能计入购房(fáng)合同，改造后有(yǒu)一定的法律(lǜ)风险。而且，后期(qī)的物业费收取和二手房交易都与面积相关。

丰台区城市管理综合行(xíng)政执法局一位(wèi)工作(zuò)人(rén)员则表示，不计(jì)入合同的部分即便开发商(shāng)许诺使用(yòng)，也(yě)不具备法律效(xiào)力，一旦被举报，将由街道办(bàn)事(shì)处的城管执法人员(yuán)调查处理。

已有城市明确(què)赠(zèng)送(s券商股异动下挫 首创证券跌超5%òng)面积规则(zé)

不过，在很(hěn)多城市并未明确(què)商品房套内(nèi)空间(jiān)面积管理的情况下，4月18日，“楼市调控优等生”长沙却明确(què)了“赠送面(miàn)积”规定。

长沙明确(què)提出进一步优化阳台等(děng)空间面积计算规则。因城市景观(guān)风貌要求需要封闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的1/2计入容(róng)积率和(hé)建筑面积(jī)进行商品房预售(shòu)和
不动产登记。居住建筑阳台等按水平投影(yǐng)面积的(de)1/2计入建(jiàn)筑面积的部分，其水平投影面积之和按不超过套内(nèi)建筑面积20%控制。

合理调整飘窗和设备平台管控要求，进(jìn)一步提升住宅使用功能完整性。飘（凸）窗宽度可与房间等宽(kuān)，出
挑宽度(dù)不超过0.8米。中央空调设备平台和分(fēn)体(tǐ)式空调外机搁板可同时设置，不大于4.0平方米/户的设备平台不计入容积率和建筑(zhù)面积。<券商股异动下挫 首创证券跌超5%/p>

湖南(nán)中原研究院(yuàn)分析(xī)认(rèn)为，该(gāi)政(zhèng)策主要影响三个层面：

最重要的赠送方面，之(zhī)前封(fēng)闭阳台是(shì)全计容，现在能做到半(bàn)赠(zèng)送
；居住(zhù)阳台的赠送面积则由半(bàn)赠送(sòng)提升到套(tào)内建面的20%。

飘窗位置不计入套内面积，还(hái)可以做(zuò)到与房间等宽，这(zhè)意味(wèi)着，开发商在建设房间时可以多出0.8米进深空(kōng)间。

设(shè)备平台不计入赠(zèng)送面积，最多能 再赠送4平方米。

多重规定之(zhī)后，累计(jì)赠送大概可以做到30%，长沙新房有望(wàng)迎来“负公摊”时代。

对于未(wèi)明确赠送面积的城市，北京法学会 不动产法研究会(huì)理事、北京金诉律师(shī)事务所主任王玉臣表示，购房者要(yào)注意：

第(dì)一(yī)，尽(jǐn)量不要轻信所谓的“赠送面积”说法，羊毛出在羊身上，一般(bān)不太(tài)可能是真正的赠送。

第(dì)二，务必注意所谓的赠送应当写在
合同，只要写不到(dào)合同(tóng)里，一般要么是违建(jiàn)，要么是侵占公摊(tān)或公共部 分。

第三，购房者可以(yǐ)在(zài)购房(fáng)时(shí)要求开发商提供所谓“赠送面积”的相关规划文件(jiàn)，进行基本判断。如果和规划不符，则属于违规行为。

第四，购房时对购房过程(chéng)和相关宣(xuān)传材料做(zuò)好取证，尤其是关于“赠送面积(jī)”部分(fēn)的内容。

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