一则大利好，千亿市场大涨！

中(zhōng)国基金报吴娟(juān)娟

两地监管机构计划
将REITs纳入互联互通机制提振(zhèn)市(shì)场信心，4月(yuè)22日至4月26日一周，香港REITs大涨。与此同时，数据(jù)显示，REITs发展较早的美国，最新市场(chǎng)总规模约为1.345万亿美元。约1.68亿美国人或者50%的美国家庭投资了REITs。其中，税(shuì)收递延的养老账户是美国投资者持有REITs的主要方式之(zhī)一。机构人士表示，这给(gěi)了中国REITs巨大的想象(xiàng)空间。

亚(yà)洲最大REIT大涨近10%

数据显示，截至目前，在(zài)港交所交易(yì)的REITs有11只。其(qí)中市(shì)值(zhí)最大的为领展(zhǎn)旗下的“LINK REIT”。截至
4月26日收盘(pán)，“LINK REIT”市值为865.7亿港元，本周累计上涨了9.89%。该REIT也是亚洲市场规(guī)模最大的。

香港市值位居第二的REIT为“冠君REIT”，最新市值为107亿港元。本周“冠
君(jūn)REIT”累计上(shàng)涨17.22%。市值(zhí)排名第三的置富产业(yè)信托，最新市值(zhí)为(wèi)76.9亿港元，本周累计上涨(zhǎng)12.09%。领 展旗下的LINK REIT也是亚洲市场规模(mó)最大的REIT。

4月19日(rì)，中国证监会推出(chū)五(wǔ)条措施(shī)以促进内地和(hé)香港资本市场
互联互(hù)通，助(zhù)力香港国际金融中心建设。金融机构关注到REITs纳入互联互通对香港REITs的提振(zhèn)作用。

日前，汇丰研究发表报告称(chēng)，预计最快2024年(nián)6月，REITs可纳入互联互通。汇(huì)丰研究认(rèn)为香港REITs中，领展为(wèi)主要受益者之一。利好消息之外，汇丰研究亦指出了(le)香港REITs承受的压力，其(qí)中一重压力(lì)来(lái)自全球(qiú)高息环境(jìng)。此外，由于大部分REITs的组合资 产聚焦香港零售业、酒店、写(xiě)字楼等传统资产(chǎn)。在当前的环境下，这类资(zī)产面(miàn)临一定的挑(tiāo)战。

来源：香港交易(yì)所网站。

事实上，将(jiāng)REITs纳入股票互(hù)联互通机制业内呼(hū)吁已久。早在2021年(nián)，香港金(jīn)发局就(jiù)撰写报告提议(yì)两地监管将
REITs纳入互联互通。金发(fā)局(jú)的报告指出，亚洲规模最大的REIT选择在香港上市证明了(le)香港市场(chǎng)的吸引力，然而香港REITs市场亦有需改善(shàn)的地方。

金发局就香港REITs的(de)发展给出五条政策建议。五条之(zhī)中，金发局认为(wèi)流动(dòng)性问题是最迫切需要(yào)解(美元兑日元最高升至155关口上方 为1990年6月以来首次jiě)决的问(wèn)题。流动性是决定香港房地产投资信(xìn)托基金（REITs）市(shì)场吸引力的最(zuì)关键因素之一。对于投资(zī)者来说，更高的流动
性(xìng)意味着更(gèng)高的交易(yì)效率、更低的交易成本和更小的价格波动性(xìng)；对于发(fā)起人来说，更高的流动性意味着(zhe)更容易(yì)进行资本筹集和更公平的(de)价
格估值；对于中介机构来说，更具流动性(xìng)的(de)市场意味着更多的商机。最重要的是，流动性将市场参与者联系在一起，有助(zhù)于REITs生态中形成良性循环。

数据(jù)一定程度上印(yìn)证 了金发(fā)局对于香港REITs流动性
的担忧。根据港交所的数据，即便在成交较为活跃的4月22日至4月26日(rì)这一周，香港REITs仍有(yǒu)不少成交量乏善可陈。例如，4月26日，11只(zhǐ)REITs中10只拥有成交数据，其中3只全日(rì)成交(jiāo)金额(é)低于100万港元。

在亚洲，新加坡、日本、中(zhōng)国香港是REITs发展较早的市场。截至(zhì)4月26日收盘，香港REITs的总(zǒng)市值为1258.5亿港元。这一市值规模(mó)显著(zhù)低于新(xīn)加坡和日本。记者从新加坡房地产信托协(xié)会获(huò)悉，截至2023年底，新加坡REITs的总(zǒng)规模约为744亿美(měi)元，折合5811.98亿港元。截至2023年底，亚洲最大的REITs市场——日本REITs总规模(mó)约折合6552.24亿港元。

约一半的美国家(jiā)庭持有REITs

在包括(kuò)美国(guó)在内的部分成熟市场，REITs是普惠(huì)金融的(de)重要配置工具。这给了包括中国内地、中国(guó)香港在内的亚洲REITs管理人和原始权(quán)益(yì)人(rén)想象(xiàng)空(kōng)间。

美国房地产投资信托协会(huì)（Nareit）的最新研究报告显示，约1.68亿美国人或者50%的美(měi)国家庭(tíng)投资REITs，他(tā)们或直(zhí)接持有REITs或者通(tōng)过公募基金产品间接持有REITs。

根据美(měi)联储(chǔ)的消费者财务调查数据，美国家庭通过如下(xià)方式持有REITs。首先，在税(shuì)收递延(yán)养老账户中持有REITs；其次，直接持有REITs；第三，通(tōng)过(gu美元兑日元最高升至155关口上方 为1990年6月以来首次ò)集合投资基金(jīn)持有(yǒu)；最(zuì)后，通过(guò)其它的(de)管理资产方(fāng)式持有。这些途径并不(bù)是相互(hù)独(dú)立的。综合统计下来(lái)，约58%的家庭(tíng)至少通过上述四种方式中的一种(zhǒng)持有REITs。其中，税(shuì)收递延养老账户是美国家庭持(chí)有REITs最常用的方(fāng)式。

Nareit报告估算称(chēng)，在美国，85%的一般股票型基金持有REITs。报告称，这一估算甚(shèn)至略显(xiǎn)保守，因为宽(kuān)基指数很(hěn)多含 有REITs。此(cǐ)外(wài)，REITs也是401(k)账户青睐(lài)的资产类型。401(k) 之外，养老产(chǎn)品（解决方案）对REITs也多青睐有(yǒu)加。例如，几乎所有的目标日期基金都投(tóu)资了REITs。平(píng)衡型基金中含REITs的比例可能与一般(bān)股票基(jī)金类似。

数(shù)据显示，截至2024年(nián)3月底，富时罗素Nareit全REITs指数成(chéng)份股总市值为1.345万亿美元，指数(shù)含194只REITs，其中(zhōng)158只REITs于美国纽交所上市(shì)。

香港最高补贴800万港元吸引REIT在港上市(shì)

香港监管 机 构大力推动REITs发展。日前，香港证券及期货事务(wù)监(jiān)察委(wěi)员会(huì)（SFC）宣(xuān)布政府延长三年(nián)的补助计(jì)划，以补(bǔ)贴在香港设立开放式基金公司（OFCs）和房地(dì)产投资信托基金（REITs）。

对于(yú)在香港
设立或迁入香 港的OFC，以及在香(xiāng)港联合交易所(suǒ)上市的SFC授权的(de)REITs，延(yán)长的计划将覆盖支(zhī)付给香港(gǎng)本(běn)地服务提供商的符合条件费用的(de)70%。公(gōng)开发行的(de)OFC每家最高补
助100万港元，私募OFC每家最高补助50万港元(yuán)，每(měi)家REIT最高补助800万(wàn)港元。

延长的计划将于2024年(n美元兑日元最高升至155关口上方 为1990年6月以来首次ián)5月10日至(zhì)2027年5月9日期间开放申请，采用先到先得的原则(zé)。REITs方面，SFC授权的房地产投资信托基金（REITs）于2021年5月10日或之(zhī)后(hòu)在香港联合交易所（SEHK）上市(shì)，上市时的最低市值为(wèi)15亿美元（或等值）。

机构人士(shì)表示，就REITs纳(nà)入互联(lián)互通而言，如何让两地的(de)投(tóu)资者(zhě)了解对方市场的REITs是重要问题之一(yī)。内地公募REITs起步初期，管理人费尽心思向(xiàng)投资者(zhě)介绍(shào)REITs。例如，不少基金公司邀请投资者走进底层资产，以让投(tóu)资者了解公募基础(chǔ)设施REITs到底是(shì)什么(me)。

近年来，中国股票市场显著波动，投资者逐步认可了(le)REITs这种可带来相对稳定收益的资产。不过(guò)，REITs加入互联互通之后(hòu)，投资者会有(yǒu)怎样的反应，仍待观察。

编(biān)辑：小茉

审核：许闻

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