饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信(xìn)息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中建军是哪一年，部分(fēn)价(jià)值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，建军是哪一年深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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