5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(ró银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗ng)资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qín银川海拔高度是多少 银川有高原反应吗g)况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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