饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理艾特是什么意思(lǐ)收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门将会同市(shì)场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，艾特是什么意思市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可(kě)能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税(shuì)费均由购房者(zhě)来(lái)承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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