OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回(huí)调不(bù)少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在一里地等于多少米，一里地等于多少米千米公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消(xiāo)息的(de)第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑(tiā一里地等于多少米，一里地等于多少米千米o)选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学(xué)城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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