导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōngkono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款)国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhènkono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级(jkono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款í)之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 kono洗发水是什么牌子，kono洗发水有几款