万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

20分米等于多少米 20分米等于多少厘米te>

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后(hò20分米等于多少米 20分米等于多少厘米u)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全20分米等于多少米 20分米等于多少厘米吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

　　

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