饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存(cún)在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(m耐克品牌和乔丹品牌是什么关系én)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计(jì)委建设(shè)部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列耐克品牌和乔丹品牌是什么关系明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市(shì耐克品牌和乔丹品牌是什么关系)场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提(tí)出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了(le)房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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