万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hfe2o3是什么化学元素è)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售(shòfe2o3是什么化学元素u)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑fe2o3是什么化学元素了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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