文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的火车头。早鸟票什么意思 早鸟票是最便宜的吗

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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