导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(li方阵是什么意思án)续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)方阵是什么意思少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产(方阵是什么意思chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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