“现在的房地产很难再出(chū)现像过去十年的系统(tǒng)性行情(qíng)。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化(huà)的愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的(de)关注度从板块向单个标的(de)转移。上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且(qiě)是反复地杀到了(le)底部(bù)，再往(wǎng)下(xià)的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大的(de)国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金(jīn)来(lái)源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较(jiào)一般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实(shí)主要还是那(nà)些有国企背景的房企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资(zī)背景的房企在资本市(shì)场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国(guó)资背景(jǐng)的(de)民营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成本优(yōu)势(shì)，更(gèng)具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业(yè)内(nèi)最低的；建安成(chéng)本是(shì)否也是业内最(zuì)低的；这些都是我(wǒ)们(men)看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是(shì)，能够同时满足(zú)上述条件的房(fáng)企并(bìng)不多。即便是在(zài)国(guó)央(yāng)企(qǐ)中(zhōng)，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家(děng)国央企房企(qǐ)也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更(gèng)加值(zhí)得注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观(guān)的预判(pàn)未来市(shì)场，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可能(néng)让房企重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行(xíng)举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来(lái)了，其(qí)开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举拿(ná)地(dì)，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时，该房(fáng)企新购入地块也实(shí)现了(le)快速的开盘(pán)利用率，预计今年会有更多(duō)的楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业就(jiù)符(fú)合“最后的赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了(le)很多(duō)弹药，去(qù)年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中在强二(èr)线(xiàn)和二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样(yàng)提醒道，与(yǔ)之相反，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又回到(dào)了(le)2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然(rán)说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一(yī)家房企(qǐ)的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来(lái)，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩张得(dé)过于(yú)快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要规避公司净负债率提高到(dào)一个比较危(wēi)险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不下(xià)，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企(qǐ)在践(jiàn)行较(jiào)积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩张速(sù)度与净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是(shì)以(yǐ)同(tóng)一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看(kàn)国(guó)央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表(biǎo)现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天然(rán)优(yōu)势(shì)。

　　虽然(rán)对比(bǐ)民营房企，机构更(gèng)加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流(liú)通股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有(yǒu)限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国(guó)回(huí)报灵活(huó)配(pèi)置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六(liù)组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)滨江(jiāng)集团(tuán)。根据(jù)一(yī)季报，该资产公(gōng)司(sī)的几只(zhǐ)产品(pǐn)合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关(guān)系(xì)。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间，房地(dì)产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现等多(duō)维度都(dōu)表(biǎo)现(xiàn)了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集团扣非归(guī)母净利(lì)润依(yī)次为21.27亿元、塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了(le)扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩(jì)的(de)持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略(lüè)布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成(chéng)营收(shōu)来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六(liù)成(chéng)。近三年持续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储(chǔ)补(bǔ)充同(tóng)样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团(tuán)在杭(háng)州的较突出表(biǎo)现，也(yě)让滨江集(jí)团的房(fáng)企排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一(yī)倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来(lái)多家机构的集中调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛(sài)道

　　机构(gòu)在下游家纺、家居(jū)、物(wù)业(yè)觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其(qí)上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下游应(yīng)用行(xíng)业主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家(jiā)居用品(pǐn)。综合《红周刊》的采访，房地产(chǎn)开发(fā)环(huán)节与上游材料端(duān)息(xī)息(xī)相关，新(xīn)盘开工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻(xún)觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游(yóu)。“中国(guó)房(fáng)地产行业在进入(rù)存量房(fáng)时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们相对看(kàn)好，因为居民(mín)保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时间(jiān)的增(zēng)加，内装(zhuāng)更(gèng)新的需求(qiú)也会(huì)越来越多(duō)。美国过去的数据充(chōng)分(fēn)说明了这一(yī)点，在新房销售见顶(dǐng)之(zhī)后，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很好。对(duì)于地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关的行业，例如消费建材、家居(jū)装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分(fēn)中相(xiāng)关赛(sài)道龙头(tóu)年(nián)内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺赛道的公司(sī)，它们分别(bié)是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报(bào)的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明(míng)河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧的两只基金都(dōu)是价值(zhí)派(pài)基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大(dà)亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风(fēng)光一时的家居板块也因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓(huǎn)慢(màn)等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大流(liú)通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管(guǎn)理的(de)广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发安宏回(huí)报均(jūn)增加了持(chí)股，而(ér)这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的情有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流通股(gǔ)股东(dōng)，其(qí)也(yě)成为他的(de)独门(mén)重仓股。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下(xià)游的物(wù)业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例(lì)分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高毛(máo)利的行业(塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家yè)，挣钱很辛(xīn)苦，我选(xuǎn)公(gōng)司(sī)还是(shì)希望(wàng)挣(zhēng)的是市(shì)场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服(fú)务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期(qī)之(zhī)后，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到(dào)产品提价的公司很(hěn)少，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱(qián)的(de)，后面因为保安这(zhè)些固定人员(yuán)成本的年度增长，不(bù)过服(fú)务没有特别好，客户没(méi)有那么满(mǎn)意(yì)，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但(dàn)是该公司(sī)能(néng)在业内(nèi)做到到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比较好的服务是有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家