导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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