近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据(jù)单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(s太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位hì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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