万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比>

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民(mín)知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(h特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比è)被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经(jīn特仑苏真比一般牛奶好吗，特仑苏纯牛奶真假对比g)营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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