5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些从数字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三(sān)个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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