近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊)将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的(张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊de)资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

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