文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期6千克等于多少斤 6千克是多少磅间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国6千克等于多少斤 6千克是多少磅内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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