5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知(zhī)名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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