5月以来(历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去(历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么qù)年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代(dài)已经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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