“现在的(de)房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像(xiàng)过(guò)去十年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加(jiā)明显，让机(jī)构和投(tóu)资(zī)者(zhě)的关注度从板块向(xiàng)单个标(biāo)的(de)转(zhuǎn)移。上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房(fáng)地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往(wǎng)下的(de)空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿(ā)尔(ěr)法重要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房(fáng)地产(chǎn)个(gè)股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产赛道(dào)中进(jìn)行(xíng)选择，需要非常小(xiǎo)心(xīn)，避免选了(le)半天，标的(de)公司出现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以(yǐ)下(xià)三个基准：有(yǒu)大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地产的开(kāi)发资金(jīn)来源，可(kě)以(yǐ)发(fā)现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意(yì)给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的(de)主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银(yín)行拿(ná)到(dào)钱(qián)，其实(shí)主要还是那些有国企(qǐ)背景的房企，民(mín)营房企(qǐ)相对(duì)比较困难(nán)，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了一个很明显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等(děng)各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在(zài)有(yǒu)国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，在(zài)房地产行业(yè)内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们(men)会(huì)特别重视(shì)企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就是它的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水(shuǐ)平(píng)；利(lì)润率是(shì)不是(shì)行业内(nèi)最高的；融资(zī)成本(běn)是否(fǒu)是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也是业(yè)内最低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时(shí)满足上(shàng)述(shù)条件的(de)房企并不多。即便是在国央企(qǐ)中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道(dào)红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控(kòng)股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出(chū)，即便(biàn)是有着(zhe)较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企房企(qǐ)，其财(cái)务指(zhǐ)标称得(dé)上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进(jìn)一步(bù)考(kǎo)验着国(guó)央(yāng)企(qǐ)的资金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速度的张(zhāng)弛有(yǒu)度尤为重(zhòng)要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的(de)预判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重蹈此(cǐ)前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行举例，它从2018年开始到(dào)202金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名1年(nián)，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例(lì)都维持在33％左右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉(jué)到机(jī)会来了，其开始(shǐ)在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也实现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用率，预计(jì)今年会(huì)有更多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业(yè)就符合“最后的赢家(jiā)”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储备了很多(duō)弹药(yào)，去年(nián)拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一线城市，另外(wài)一(yī)半也(yě)主要集中在强二(èr)线和二线(xiàn)城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的(de)扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营(yíng)企业的影子。虽然(rán)说，见到机会时要出(chū)手(shǒu)，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩(kuò)张得太快(kuài)，但未来(lái)的(de)两年市(shì)场没有想象(xiàng)得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量(liàng)一家房企(qǐ)的扩张速度(dù)是否激进？陈昊(hào)扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企(qǐ)的净(jìng)负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比(bǐ)“三(sān)道红线”对(duì)房企的净负债率(lǜ)要(yào)求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当前房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的复苏(sū)速度并(bìng)没有那(nà)么快(kuài)，所以要规避公司净负债(zhài)率提高(gāo)到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿(ná)地较积(jī)极的房(fáng)企梳(shū)理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净负(fù)债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对(duì)比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践行较积(jī)极(jí)的(de)拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较好(hǎo)地(dì)控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或(huò)具(jù)备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企与民(mín)营房企，但在各(gè)维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成(chéng)本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机(jī)构的青(qīng)睐。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的十大流通股(gǔ)东(dōng)中(zhōng)新进(jìn)了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团的受青睐，和(hé)其自身的基本面表(biǎo)现(xiàn)存(cún)在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企(qǐ)的(de)滨江集团仍是(shì)表现出(chū)较(jiào)强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售规(guī)模(mó)、新(xīn)增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维度(dù)都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发(fā)布的2023年(nián)一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实(shí)现了(le)扣非归(guī)母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业绩(jì)的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布局关系密(mì)切。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自(zì)杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收比(bǐ)重只占到近六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依(yī)次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团股价(jià)翻了(le)超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来多家机构的(de)集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团发布(bù)公(gōng)告(gào)表示(shì)，公司于5月(yuè)10日接受(shòu)了信(xìn)达(dá)证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养老(lǎo)等(děng)18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下(xià)游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开(kāi)发只是房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物(wù)业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环节(jié)与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入(rù)存(cún)量(liàng)房时代，所以对(duì)地产产业(yè)链，尤(yóu)其(qí)是(shì)偏(piān)消费属性(xìng)的家装家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求(qiú)也会(huì)越(yuè)来越多。美国过去的(de)数(shù)据(jù)充分(fēn)说明了这(zhè)一点，在(zài)新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一(yī)直都很好。对于地产产业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和内装相关的(de)行业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛(sài)道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺(fǎng)赛道的公司(sī)，它们分(fēn)别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事(shì)纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第(dì)一季(jì)度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实(shí)现营业收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东的净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司(sī)一季报的十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝(b金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名ǎo)盈新价值和私募的(de)明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的(de)是，中欧的两只基(jī)金都是价(jià)值派基金经理曹(cáo)名(míng)长在管的产品(pǐn)，首季其同时(shí)重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)股票还有金地集团和(hé)大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾(céng)经风光一时的(de)家居板块也因(yīn)疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多(duō)因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最好的(de)是志邦(bāng)家居。同(tóng)一(yī)时间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净利(lì)润，公司都实现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中他管理的广(guǎng)发(fā)策略(lüè)优选和广(guǎng)发安宏(hóng)回报(bào)均(jūn)增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为(wèi)志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛(sài)道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较(jiào)高的，每(měi)年(nián)到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项(xiàng)目到(dào)期(qī)之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到(dào)产品提价的(de)公司很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面因为(wèi)保安(ān)这些固(gù)定人员(yuán)成本的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有(yǒu)特(tè)别好，客户没(méi)有那么满意，能做到提(tí)价难度是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和比较好的服(fú)务是有关系(xì)的。金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名