OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REI铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处T拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术等(děng)产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了(le)一定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自(铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处zì)身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可(kě)能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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