5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且无法企及是什么意思，不可企及是什么意思可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(h无法企及是什么意思，不可企及是什么意思ái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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