OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(d一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力à)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张(zhāng)江光大园(y一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力uán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目(mù)前上市的(de)8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大(dà)的(de)影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(x一般来讲涨潮和落潮的主要原因是什么，涨潮和落潮的主要原因是什么引力íng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了一些突(tū)发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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