文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的lt="是该取消预售制了：问题(tí)及(jí)建(jiàn)议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143244126.png">

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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