饱受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存(cún)在利(lì)用房源客(kè)源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的(de)大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xí社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀ng)为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不(bù)低的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么社保二级单位编码是什么意思，单位编码是什么意思呀意思呀北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收(shōu)费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不(bù)得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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