近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息(xī音域划分从低到高，人声音域划分)，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许音域划分从低到高，人声音域划分经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资(z音域划分从低到高，人声音域划分ī)本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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