导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩(shè夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处ng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩(su夜游鸟可以吃吗，夜游鸟吃了有什么好处ō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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