5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将蜡的熔点是多少度(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上蜡的熔点是多少度实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的(de)上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(d蜡的熔点是多少度e)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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