导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(ná富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位n)京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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