OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没(méi)有造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调(diào)至得这(zhè)么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回(huí纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到(dào)租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同末也(yě)有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产的(de)管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和(hé)市(shì)场的(de)信(xìn)心。”

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