文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(j青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么ǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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