文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jī狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字n)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独(dú)立(lì)的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìn狼性文化是什么意思，狼的精神经典十六字g)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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