万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好jià)格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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