万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

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　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(ji物理中n与kg,g怎么换算的，物理的n和kg怎么转化āo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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