饱受争议的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会(huì)有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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