“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让(ràng)机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往下的(de)空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法呢？

1cc的水等于多少克，1cc水是多少克　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道中(zhōng)进行选择，需要(yào)非常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出(chū)，需要满足以(yǐ)下(xià)三个(gè)基准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没(méi)有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一下今年房地产的开(kāi)发资金来源(yuán)，可(kě)以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘(pán)的销(xiāo)售。但(dàn)今(jīn)年新房的销售情况相较一(yī)般。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一(yī)个很明显的分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是融资(zī)等各(gè)个方(fāng)面都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背(bèi)景的房企在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较(jiào)好，但(dàn)没有国资(zī)背景(jǐng)的民营房企股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业(yè)内，我(wǒ)们(men)的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特别重视(shì)企业的成(chéng)本(běn)优(yōu)势，更具(jù)体一(yī)点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业(yè)内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本是否是(shì)行业内(nèi)最低的(de)；建安成本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是(shì)我们看重(zhòng)的一家(jiā)房企的综合成本(běn)。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能(néng)够同时满足(zú)上述条件的房(fáng)企并(bìng)不多。即(jí)便(biàn)是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出现(xiàn)了(le)“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷1cc的水等于多少克，1cc水是多少克等国央企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控(kòng)股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩张(zhāng)速(sù)度的(de)张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握(wò)准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于激进的扩张拿(ná)地(dì)节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例，它(tā)从2018年(nián)开(kāi)始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在(zài)33％左右，完(wán)全(quán)没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到(dào)机会(huì)来(lái)了，其开(kāi)始在(zài)一线城(chéng)市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三(sān)分之(zhī)一(yī)。与此同(tóng)时，该房企新购入(rù)地块也(yě)实现了快(kuài)速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预计(jì)今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了(le)很多弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在(zài)一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度(dù)让人感(gǎn)觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽(suī)然(rán)说，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年市场没有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这个比例(lì)如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这(zhè)一(yī)标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的(de)净负债率要求不得高(gāo)于100％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度(dù)并没有那么(me)快，所以要规避公司净负(fù)债率提高到(dào)一(yī)个比较(jiào)危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极(jí)的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期(qī)间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是(shì)，华润(rùn)置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的(de)拿地策略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司的扩(kuò)张(zhāng)速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度的实(shí)际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国(guó)央企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也(yě)更顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央企(qǐ)自然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房(fáng)企，机构(gòu)更加看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不(bù)意味着，民营企业(yè)中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺1cc的水等于多少克，1cc水是多少克长城中(zhōng)国回报灵活配置(zhì)混合型证券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的(de)受青睐，和其(qí)自身的(de)基(jī)本(běn)面表现存(cún)在(zài)一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表(biǎo)现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归母净利润依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保(bǎo)持自身业(yè)绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近七成营收来(lái)自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地(dì)区的营收比重只占到(dào)近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭州房(fáng)企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的(de)土储(chǔ)补充(chōng)同(tóng)样较为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出(chū)表现，也(yě)让滨江集团(tuán)的(de)房企排名迅速(sù)提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名(míng)已冲(chōng)进前十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一(yī)倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示，公司(sī)于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局重点(diǎn)移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应用(yòng)行(xíng)业主要包(bāo)括中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发环节(jié)与(yǔ)上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不足(zú)导致上游不被看好(hǎo)，机(jī)构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地产行业在进入(rù)存(cún)量房时(shí)代，所以对(duì)地产产(chǎn)业链，尤其是偏消费(fèi)属性的(de)家装家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对(duì)看好(hǎo)，因为(wèi)居(jū)民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时(shí)间的增(zēng)加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美(měi)国过去的数据充分(fēn)说明(míng)了这一(yī)点，在新房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家具(jù)消(xiāo)费的增(zēng)长却(què)一直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们相(xiāng)对看(kàn)好和内装(zhuāng)相(xiāng)关的行业，例如消费建(jiàn)材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计(jì)，目前暂(zàn)居前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别(bié)是前者(zhě)在月(yuè)线连收(shōu)七根阳线的基础上(shàng)，年内(nèi)迄(qì)今(jīn)涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安娜(nà)主要从(cóng)事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的(de)研发(fā)、设计、生产及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金(jīn)重仓股的(de)天(tiān)下(xià)，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其中出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是(shì)价(jià)值派基金经理曹(cáo)名长在管的(de)产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言(yán)，前(qián)几年(nián)曾经(jīng)风光一时的(de)家(jiā)居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩(jì)来看，无论是(shì)营(yíng)收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通(tōng)股股东来(lái)看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧(huì)眼独(dú)具，一季报中他(tā)管理(lǐ)的广(guǎng)发策(cè)略优选(xuǎn)和广(guǎng)发安宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志(zhì)邦家居(jū)十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东中仅(jǐn)有的两只公募(mù)。有意(yì)思的(de)是，他似乎(hū)对于(yú)定制家(jiā)居类(lèi)标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛(sài)道(dào)公司金牌(pái)橱柜(guì)中，他(tā)管理(lǐ)的(de)全部三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通股(gǔ)股东，其(qí)也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越来越被机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在(zài)香港上市，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公(gōng)司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它在(zài)中高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大(dà)部(bù)分(fēn)项目到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周期还能(néng)做到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真正能做到产品提价(jià)的公(gōng)司很少，因为物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固定(dìng)人员成本(běn)的(de)年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户(hù)没(méi)有那么(me)满意，能(néng)做到(dào)提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到(dào)到期之后提(tí)价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 1cc的水等于多少克，1cc水是多少克