导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥regretted用法及例句，regret的用法和例句有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到(dào)底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéregretted用法及例句，regret的用法和例句ng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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