文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nè夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字i)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划经(jīng)济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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