5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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