文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读g>中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期(qī)房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。