近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(j什么叫垂足和垂点，什么叫垂足四年级īn)之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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