万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），50g是几两 50g是一两吗处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的状(z50g是几两 50g是一两吗huàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作50g是几两 50g是一两吗为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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